Köpa tomt - så väljer du rätt
För att bygga ett hus behöver du en tomt. Grundläggande tips vid val av tomt är att ha koll på:
- Väderstreck
- Markförhållanden
- Vegetation
- Vindförhållanden
- Markens beskaffenhet
Om du behöver göra större ändringar på tomten innan du börjar bygga kan det bli kostsamt. Är du osäker på vilka förberedelser du behöver göra, kan det vara bra att ta hjälp av en arkitekt för att det ska bli rätt från början.
Med eller utan detaljplan
Om tomten du har valt har en detaljplan, så bestämmer den var och hur du får bygga. Handlingarna får du genom att vända dig till din kommun. För vissa områden som saknar detaljplan kan det finns särskilda områdesbestämmelser. Finns det däremot inget angivet, betyder inte det att du får bygga hur du vill. Utanför detaljplanelagt område gäller också plan- och bygglagen och byggnadslagen. I de fall när det inte finns någon detaljplan kan en sådan behöva upprättas, om tomten du tänkt bygga på är inom tättbebyggt område. Då är det viktigt att du tar kontakt med kommunen i god tid för besked om vad som gäller vid upprättande av en detaljplan.
Vatten och avlopp till tomten
För att få vatten och avlopp till din fastighet ska du kontakta din kommun som ansvarar för de allmänna ledningarna, de som finns utanför din tomtgräns. Du ansvarar och får själv betala för de anslutningar och ledningar som måste finnas på din tomt. Ungefärliga kostnader är ca 40-50 000 kr för bygglov, ca 20 000 kr för elanslutning och ca 90 000 kr för VA anläggningsavgifter.
Entreprenad - bygg huset med rätt entreprenad
Det finns olika former av entreprenad och vad det innebär eller vad som ingår kan ibland skilja sig åt. Vi går igenom de olika entreprenadformerna.
Totalentreprenad
Totalentreprenad kan se ut på två sätt:
- kontraktet tecknas med en husfabrikant som ansvarar för ritningar, konstruktion och allt material samt åtar sig allt arbete, eller
- kontraktet tecknas med en byggmästare som köper husmaterialet från en husfabrikant.
I båda fallen har du som byggherre ansvar för att samhällets krav och regler följs. Tänk även på att du, utöver det du ska betala för huset och byggarbetena, ska bekosta eventuell fastighetsbildning, utsättning av huset på tomten, radonmätning, bygglov, bygganmälan med mera. Rent praktiskt kan totalentreprenören ta hand om vissa av dessa arbeten och tillståndsansökningar, men du måste i så fall avtala särskilt om det.
Ibland används termen "totalentreprenad" eller "nyckelfärdigt" på ett slarvigt sätt av säljaren. Kontrollera därför noga. Fråga vad som inte ingår. Vill du ha en totalentreprenad ska du förvissa dig om att du bara ingår avtal med en firma.
Generalentreprenad
Med generalentreprenad handlar du exempelvis själv upp hela byggentreprenaden hos ett enda byggföretag och själva byggsatsen från ett husföretag.
En fördel är att du kan anlita mindre byggföretag än sådana som åtar sig totalentreprenader, men att du inte blir tvungen att följa det praktiska arbetet lika noga som vid delad entreprenad. Du ska ändå ha separata avtal med alla företag.
Delad entreprenad
Innebär att du har flera avtalsparter. Ett avtal kan gälla till exempel köp av själva husbyggsatsen. Andra avtal kan vara med ett eller flera företag som du anlitar för projektering och de olika delarna i bygget. Här är det viktigt att arbetena samordnas och detta ställer stora krav på den som har ansvar för samordningen. En viktig ansvarsfråga är till exempel arbetsmiljön. Är du inte kunnig på området ska du avtala med någon av entreprenörerna om att vara samordnare.
Om du är byggkunnig och själv vill ta ett stort ansvar för projektet kan det vara lämpligt att dela entreprenaden på flera parter. Du kan till exempel köpa byggmaterial från olika företag och utföra vissa arbeten på egen hand.
Godkännande av kommunen
Bygglov
För att få uppföra en ny byggnad krävs vanligtvis bygglov. I bygglovet prövar kommunen om byggnaden stämmer med detaljplanen för tomten. Detaljplanen reglera vanligtvis storleken på byggnaden, hur mycket du får bygga, hur högt och var på tomten huset får ligga. Tänk på att du även måste söka bygglov om du ska göra en tillbyggnad och marklov om du ska göra markarbeten.
Bygganmälan
Oavsett om ett bygge kräver bygglov eller inte måste du göra en bygganmälan till kommunens byggnadsnämnd minst tre veckor före byggstart. Om det inte rör sig om mindre byggåtgärder kallar byggnadsnämnden till ett byggsamråd där kontrollplan beslutas för projektet.
Kontrollplan
Innan du får komma igång och bygga ska en kontrollplan ha godkänts av din kommun. Detta görs i samband med det byggsamråd som du blir kallad till efter att du lämnat in din bygganmälan.
Kvalitetsansvarig
Som byggherre ska du utse en kvalitetsansvarig. Den kvalitetsansvariges uppgift är att se till att kvalitén på byggarbetet följer samhällets krav vad gäller stabilitet, säkerhet etc. Han är alltså ingen allmän kontrollant av felaktig utfört arbete. Det ska vara en person som är fristående från de andra i byggprocessen och som innehar en så kallad riksbehörighet eller vara godkänd av byggnadsnämnden.
Husgrund - så väljer du rätt
Det finns olika sorters husgrunder att välja mellan när du ska bygga ditt hus. Innan du börjar bygga grunden är det viktigt att du ser över olika konstruktioner och väljer den husgrund som passar just dig och din tomt. Det är viktigt att du har kunskap om markens geologiska och geotekniska egenskaper för att undvika exempelvis ojämna sättningar och tjälskjutningar.
Försäkringar - din trygghet när du bygger hus
Innan du börjar bygga är det viktigt att du tecknar försäkringar. Flera av försäkringarna som du ska teckna är enligt lag obligatoriska och du får inte börja bygga förrän du har tecknat dem.
Byggfelsförsäkring
Enligt lag måste det finnas en byggfelsförsäkring vid nybyggnation. Vid byggsamrådet* måste man kunna visa upp ett försäkringsbrev. Försäkringen gäller för kostnader som kan uppstå på grund av felaktigt utfört arbete, material eller konstruktionsfel. Arbete som du utfört själv omfattas inte av försäkringen.
Byggfelsförsäkringen gäller i tio år från slutbesiktningsdagen och följer med huset, även vid ägarbyte. Det är vanligt att husfirman eller entreprenören ser till att det tecknas en byggfelsförsäkring. Be i så fall att få se försäkringsbrevet, för att kontrollera att premien är betald.
Färdigställandeförsäkring
Under byggtiden är du skyldig att ha en färdigställandeförsäkring. Den gäller om oförutsedda händelser inträffar, till exempel att husbyggaren går i konkurs. Försäkringen tecknas i allmänhet av entreprenören/husbyggaren. Skulle husbyggaren gå i konkurs är det viktigt att du inte har betalat ut stora summor i förskott eftersom det inte täcks av försäkringen. Se alltså till att din betalningsplan är korrekt, och att du lyfter pengar ur byggnadskreditivet och betalar ut allt eftersom bygget blir färdigt.
Allriskförsäkring
Dina entreprenörer ska alltid ha en allriskförsäkring för skador på entreprenaden där du som beställare också ska vara medförsäkrad. Försäkringen gäller för verktyg, maskiner, byggmaterial och byggnaden under entreprenad tiden och två år efter entreprenadens godkännande.
Ansvarsförsäkring
Entreprenörerna ska dessutom ha en ansvarsförsäkring som gäller skador på tredjeman eller icke kontraktsbunden part och ska också gälla i två år efter entreprenadens godkännande vid slutbesiktningen. Tänk på att dina entreprenörer enligt entreprenadavtalet alltid ska lämna bevis på att försäkringarna är tecknade.
Energideklaration
När du bygger ett nytt hus måste du se till att det finns en energideklaration för huset senast två år efter det att du tillträtt huset, eller senast två år efter att du fått ett slutbevis. Exempel; om du lämnar in din bygganmälan efter den 1 januari 2021 ska du energideklarera ditt hus inom två år efter att du flyttat in. Eller senast två år efter att du fått ditt slutbevis.
Besiktning - när huset har byggts klart
Slutbesiktning
När ditt hus eller tillbyggnad är färdig byggt är det dags för slutbesiktning. Enligt konsumenttjänstlagen ska besiktningen göras av en opartisk, kunnig och erfaren besiktningsman, och det är du själv som väljer vem du vill anlita.
Vid slutbesiktningen skriver besiktningsmannen ned eventuella fel och brister som konstateras, samt antecknar det som du i egenskap av byggherre och beställare har synpunkter på. I utlåtandet ska besiktningsmannen godkänna entreprenaden. Om byggprojektet inte kan godkännas, ska en ny slutbesiktning göras så fort felen har åtgärdats. Det är entreprenören som är ansvarig för att rätta alla fel och brister som angivits i besiktningsprotokollet, samt för de fel och brister som visar sig inom två år efter slutbesiktningen
Garantibesiktning
Efter slutbesiktningen börjar garantitiden att löpa, och den varar normalt i två år.
För dig som byggherre är det förstås viktigt att eventuella fel upptäcks innan garantitiden löper ut. Därför ska genomföra en garantibesiktning innan garantitiden har gått ut.
Kommentarer från forumet
Nedan följer kommentarer från vår största forumtråd kring att bygga hus här på Hus.se
Bygga hus guide - för dig som ska bygga nytt
"Alla forumbesökare får gärna skriva i den här tråden om det är något viktigt vi missat kring att bygga hus eller om man vill kommentera något annat.
Jag vill passa på att ställa en fråga till er som byggt hus. Vilka var de absolut viktigaste frågorna ni hade till hustillverkarna? Vi på hus.se skulle uppskatta den feedbacken för att vi ska kunna förbättra våra hustillverkarguide." Mvh Puttel
"Det jag ville veta när jag undersökte olika företag var följande:
- Har hustillverkaren lokal förankring
- Vilka entreprenadformer finns att välja på
- Ungefärligt kvadratmeterpris självklart :-)
- Hur ser hustillverkarens ekonomi ut?
- Vilken standardutrustning ingår, vitvaror, golv osv
- Leveranstid efter bygglov
- Bygger de hus efter egna ritningar
- Vilka försäkringar ingår" Mvh Sofie
"Som jag tidigare sagt - en jättebra checklista!
Eventuellt blir den ännu bättre om man tar med de mest grundläggande miljöaspekterna, t. ex.:
* Kontrollera att bara miljömärkta elarmaturer används.
* Kontrollera att bara miljömärkta vitvaror används. De är energi- och vattensnåla, de har tillverkats med minimal användning av hälso- och miljöfarliga ämnen och man har vid tillverkningen tänkt på maximal återvinning av material.
* Kontrollera att fönster och dörrar har god värmeisolering och sluter tätt intill fönster- och dörrkarmar. Då minskas energiförbrukningen. Det är både en åtgärd för en bättre miljö och en positiv påverkan på dina egna energikostnader.
* Kontrollera att de golvmaterial som används i första hand består av naturmaterial eller linoleum. Undvik PVC-golv eftersom man i den tillverkningen använder stora mängder av olja och energi. Man kan dessutom få problem vid sopförbränningen av detta golvmaterial eftersom PVC-golven innehåller klor.
* Kontrollera att man använder silikatfärg, limfärg eller miljömärkt vattenbaserad latexfärg som har bra täckförmåga och är bra ur hälsosynpunkt."
Hälsningar, Holger Wästlund
"Några tips för er som ska bygga från min egen erfarenhet..:
Om du tar in offert på en helentreprenad, lägg på 20% på deras offert för att täcka allt det som inte ingår normalt, lägg på ytterligare 5-10% för förbättringar.
Spela gärna in alla samtal med hussäljare, Betala så lite som möjligt i förhand. Avtala en ordentlig förseningsklausull.
Sista men inte minst...Ha papper på allting." //Daia
"Ta reda på innehåll i form av produkter från underleverantörer, fönster, dörrar, golv, vitvaror, uppvärmning, ventilation osv.
Detta hade jag också kollat angåeende hustillverkaren: Leveranstider, garantier, försäkringar, företagets ekonomiska ställning.
Gärna referenskunder också så man kan prata med någon som byggt med företaget." Mvh Byggare bob
"Rent allmänt kan man säga att det är mycket viktigt att man som husköpare i detalj informerar sig genom de kontrakt som man skriver med husfirman eller deras entreprenörer vad som verkligen ingår i det åtagande som framgår av de handlingarna. Det finns alltid en liten risk vid delad entreprenad att det finns en gråzon där man skyller på varandra och därför ar det viktigt att minimera denna gråzon, eller genom att skriva ett avtal, helt eliminera den." Mvh Ann
"Villaägarna skriver mycket tänkvärt i samband med husköp.
Att bygga ett hus är en komplicerad procedur, dels avseende den tekniska aspekten (själva huset) dels avseende den juridiska delen (avtalet). Att man upprättar ett noga genomtänkt skriftligt avtal är många gånger avgörande för om byggnationen skall avlöpa på ett tillfredsställande sätt eller inte. I dessa sammanhang kan inte nog poängteras att man bör anlita en jurist för att kontrollera det avtal man förhandlat fram med motparten och står i begrepp att underteckna. Med tanke på att kostnaden för en husentreprenad, bör man inte underteckna kontraktet utan att en jurist gått igenom det. Som beställare bör man komma ihåg att ett avtal upprättat och presenterat av motparten givetvis i första hand är avfattat efter motpartens önskemål." Mvh Juristen
"Några tips när du ska anlita en byggare:
Vilken entreprenadform du än väljer så bör du ta fram ett förfrågningsunderlag och diskutera med flera byggare innan du skriver ett avtal.
Om du bara diskuterar med en byggare, har du en svagare förhandlingsposition, eftersom byggaren kan känna att han inte har någon konkurrens. Denna form kallar man för en förhandlingsupphandling. Å andra sidan kan du ta in byggaren på ett tidigare stadium och dra nytta av hans yrkeserfarenhet och goda råd när du gör dina lösningar.
Många tror att en förhandling med enbart en byggare går fortare än om man förhandlar med fler och därför väljs ofta detta alternativ. Min erfarenhet är att visst går det åt mindre tid totalt men det är möjligt att föra diskussioner med flera under lika kort kalendertid som när man bara diskuterar med en. Ibland händer det att man inte blir överens med den man diskuterar med och om man måste börja om från början och då går tiden.
I selektiv upphandling, dvs. när du tar in offerter och diskuterar med flera byggare, skapar du konkurrens mellan anbudsgivarna. På det sättet har du större möjligheter att få fram ett bra pris och en snabb byggprocess. Du blir en bra beställare. I den selektiva upphandlingen får du hela tiden in nya tankar och idéer från flera håll som kan förbättra ditt kök, din tänkta byggprocess och du kan lära dig mycket på vägen när du ska bygga om.
Förhandlingar med flera tar tid men det är en spännande och lärorik process när man ska bygga om som många tycker är kul. När du genomfört en sådan kan du känna en säkerhet genom hela projektet att du verkligen gjort allt för att få fram rätt pris och tidsåtgång och den kvalitet som du bestämt sig för. Och det är ofta lättare att ha fortlöpande kontroll över kostnaderna genom hela projektet." Det är mycket att tänka på. Lycka till!" Holger Wästlund
"Entreprenadformen har också med ansvarsfrågorna att göra. Säg att A. gör en entreprenad som skadad B. En totalentreprenad som, som man säger så, ägs, av A. där A har underleverantörerna X. Y. Z och Z som är anlitat av Y. att spränga och sprängningen orsakar skada för B. I detta fall spelar ingen roll vem som gentempt den skadelidande, B, har orsakat skada utan anpråk riktas i totalentreprenaden på den som har ansvaret för hela entreprenaden, dvs. A. A för sedan regressa mot de som varit oaktsam/vårdslös, men för att slippa utreda ansvarsfrågan ytterligare i första läget, pga. sprängningarnas karaktär och det strikta ansvar som kommer därav.
Av erfarenhet vet jag att oavsett entreprenad så bör man kolla så att entreprenören, eller den som bär ansvaret i slutänden då det ofta är ett katten på råttan, råttan på repet-kedja, har de försäkringar han behöver. Man måste vara noga med att kolla om entreprenören har försäkring, man bör även få se ett försäkringsbrev för säkerhetsskull. Har inte byggherren ens någon byggherre-försäkring och kanske går i konkurs av andra anledningar, det brukar räcka med ett skadeståndsanspråk ibland, så har man ingen säkerhet för att ett kanske redan dyrt bygge kommer att gå ihop. Man kan råka illa ut om man inte har koll på dessa bitar.
Tänk att en byggherre kanske gör grundläggningen fel vilket gör hela huset skevt, måste man riva och bygga om kostar det mycket pengar. Pengar man kanske redan investerat i att bygga om huset. I vilket fall som helst blir en tvist en jobbig affär så saknar försäkring är det alltid ett hårt slag att råka ut för skada på något sätt, vare sig det är tredje man som skapar den eller du själv." Mvh Sneckarn