Om överlåtelsebesiktningen
En köpares undersökningsplikt är omfattande. Många väljer att genomföra en överlåtelsebesiktning för att känna sig på säkra sidan. Det är dock värt att komma ihåg att överlåtelsebesiktningen i sig inte ersätter den enskilda köparens undersökningsansvar. Därför är det bäst att vara väl införstådd med vad en överlåtelsebesiktning innebär, och själv vara med när besiktningen görs.
När ska fastigheten besiktigas?
Alla besiktningar av en fastighet ska helst göras innan ett köpekontrakt undertecknas. Efter det är kontraktet bindande och tiden för köparen att undersöka fastigheten anses ha gått ut. Om köparen vill göra en besiktning, men inte hinner före kontraktets tecknande, kan en klausul i kontraktet skrivas. Där kan köpet gå igenom med förbehåll att besiktningen inte medför att några allvarliga fel och brister upptäcks.
Undersökningen
Överlåtelsebesiktningen genomförs av en auktoriserad besiktningsman. Besiktningen är en noggrann undersökning av byggnadens skick. Alla tillgängliga ytor besiktigas genom en så kallad okulär besiktning. Besiktningen inkluderar vind, källare, samtliga rum, utsida, tak och eventuellt garage. En riktig besiktning ska också undersöka markytan runt om huset. Markytan kan ge tecken på bristande dränering eller sättningar i huset. Utifrån resultatet skriver besiktningsmannen en riskanalys. Analysen innehåller en bedömning på de risker med huset som anses föreligga. Om fundersamheter finns i besiktningen kan besiktningsmannen rekommendera ytterligare undersökningar.
Vad ingår inte
I besiktningen ingår inte att göra ingrepp i huset för att undersöka något närmare. För att få göra det krävs säljarens uttryckliga tillstånd. Besiktningsmannen går inte igenom elsystemet, med mer än att han eller hon rekommenderar en elektriker att gå igenom huset om han eller hon finner några uppenbara fel. Det gäller även maskin- och elinstallationer. Maskiner i huset sätts inte igång, avlopp undersöks men testas inte på ett mer utförligt sätt. El och avlopp ligger ju sällan inom synfältet. Besiktningsmannen genomför ej heller vattenprover, ventilationstest, radonmätning, fuktmätning, inspektion av oljetank eller provtryck av skorstenar.
Om resultatet är negativt
Alla byggnader är mer eller mindre behäftade med felaktigheter. Om en eller flera brister upptäcks i fastigheten har köparen flera möjligheter att välja mellan. Ett husköp är inte definitivt förrän köpekontraktet skrivs. Eftersom besiktningen oftast föregår köpekontraktet, alternativt är villkorat i kontraktet, kan köparen helt enkelt dra tillbaka sitt bud. Köparen kan också köpa huset för föreslaget pris eller be ägaren att rätta felet alternativt börja förhandla om priset. Vad köparen beslutar beror till stora delar på vilka typer av fel, och den riskanalys som genomförs i samband med besiktningen.
Om resultatet är positivt
Om resultatet är positivt indikerar det att husets byggnad är i gott skick. Däremot garanterar det inte att det inte finns dolda fel bakom väggar eller mellan taklager. Det säger heller ingenting om de områden som inte besiktigas. Det bästa är att se besiktningen som en indikation och en hjälp, inte som det enda undersökning av ett hus.
Välja besiktningsman
Det finns egentligen inga tydliga lagkrav på vad en besiktningsman ska ha för utbildning för att få ge konsultation i fastighetsfrågor. Fri företagsamhet råder inom området. Det finns både outbildade och utbildade besiktningsmän. De flesta är i praktiken dock utbildade, men det kan vara en idé att dubbelkolla saken innan en besiktning beställs.
Utbildningen
Utbildade besiktningsmän kommer i två kategorier: godkända och auktoriserade. Båda har samma utbildningskrav. Det som skiljer en godkänd från en auktoriserad besiktningsman är att den auktoriserade besiktningsmannen utfört 40 stycken besiktningar eller motsvarande de två senaste åren. En godkänd och utbildad besiktningsman är en person som genomgått byggingenjörsutbildning med examen eller motsvarande. Det krävs att personen i fråga har minst fem års arbetslivserfarenhet inom kvalificerat byggarbete. Dessutom ska besiktningsmannen ha genomgått ett särskilt prov som anordnas av SITAC.
Oberoende besiktningsprotokoll
Alla besiktningsmän använder ett standardiserat och väl utvecklat besiktningsprotokoll. Besiktningsmannen har som uppgift att göra en opartisk bedömning av fastighetens skick utifrån husets ålder och art. Besiktningsprotokollet kan ses som en hjälp vid värderingen av ett hus och dessutom ge en indikation på vad huset kommer att behöva för renoveringar och arbeten framöver och när. För alla hus behöver renoveras med jämna mellanrum. Det är oundvikligt.
Var närvarande
Eftersom det är köparen som har undersökningsplikten är det viktigt att delta vid besiktningen. Det ger en helt annan förståelse för det protokoll som sedan skapas, än om besiktningsmannen går igenom huset ensam. Genom att delta i undersökningen kan uppenbara frågor och tveksamheter förtydligas direkt. Det går också att diskutera hur grava de brister som eventuellt upptäcks egentligen är.
