Bostadslån är en av de vanligaste låneformerna för den private bankkunden. Det är ett lån där bostaden som innehas sätts som säkerhet till banken. Bostadslån kan tecknas för inköp av hus, eller för att renovera eller bygga ut. En fastighet räknas som en trygg säkerhet på banken. Därför är bostadslånen ofta förenade med en ganska låg ränta. Hur mycket banken är villig att låna ut beror på köparen alternativt ägarens egen ekonomi.
Det finns mängder med banker och kreditinstitut som erbjuder olika typer av bostadslån. Alla större banker erbjuder sina kunder lån. Ofta förväntar sig banken att kunden som får lån ska lägga alla sina ekonomiska transaktioner i just den banken. Men det är inget krav. Även försäkringsbolag, statliga SBAB och småbanker erbjuder bostadslån. Vissa mindre kreditinstitut riktar sig till personer som har svårt att få lån på annat håll. Dessa erbjuder lån med något högre ränta, eftersom risken anses högre. Även de gör en grundlig kontroll av den enskilde individens ekonomi före lån beviljas. Den som vill kunna välja och fundera lite kan pröva de förmedlingstjänster av bostadslån som finns på internet. Där ges olika alternativ med olika räntenivåer.
Det lönar sig ofta att förhandla med banken om bostadslånet. Det lönar sig också att prata med flera banker för ett och samma lån. Då går det att få ner priset på bostadslånet. Det gäller att inte vara för försiktig mot bankerna. Genom att våga förhandla kan många sköna tusenlappar sparas.
Klicka här för att se aktuella boräntor
I finansiella kriser, eller om räntan blir hög, kan många husägare få det svårt med ekonomin. Vissa kan till slut inte betala de kostnader lånet kräver. Det bästa är att direkt vända sig till banken om det inte går att betala lånet. Risken är annars stor att lånet förfaller och att kravet går över till Kronofogden. I värsta fall kan huset gå förlorat. Det allra bästa är att inte ta mer lån än vad som klaras av även om dåliga tider råder. Arbetslöshet och andra faktorer kan verkligen vara värt att ta med i beräkningen. En tvångsförsäljning gör ofta att huset säljs till ett mycket lågt pris. Banken får sitt, men den enskilde insatsen försvinner.
Bostadslånen ml;r ofta behäftade med en låg ränta. Bankerna anser att en fastighet eller en bostadsrätt är starka säkerheter. Det gör att banken känner sig säker på att få tillbaka lånet, även om låntagaren inte kan betala för sig.
Det vanligaste och mest fördelaktiga lånet är bottenlån. De har den lägsta räntan. Vissa banker har ett maxbelopp på sina bottenlån med upp till 85 - 95 % av en fastighets värde, andra något mindre. Bottenlån behöver ofta inte amorteras, utan det är räntan som betalas till banken. När huset säljs betalas hela lånet tillbaka till banken. Det finns möjlighet och ibland krav att amortera bottenlån. Vilka villkor som blir gällande i det enskilda fallet är en förhandlingsfråga mellan bank och låntagare.
Topplån är en typ av lån med högre ränta. Topplånet ges till personer som inte kan finansiera sitt fastighetsköp med enbart bottenlån. Risken för den här typen av lån är högre för banken. Lånen måste ofta amorteras.
Ett bostadslån med fast ränta är ett lån där årsräntan är lika hög under hela löptiden. Lånet kan bindas på mellan 6 månader och 10 år. Ju längre tid som lånet binds, desto högre tenderar räntan att bli. Fördelen med fast ränta är att månadskostnaden blir densamma varenda månad under lånets löptid. Det är därför lätt att veta hur budgeten kommer att bli. Nackdelen är att den fasta räntan i ett historiskt perspektiv varit högre än den rörliga ränta. Om det stämmer även för framtiden, vet ingen.
Den rörliga räntan anpassar sig hela tiden efter de marknadsvillkor som gäller. En av de parametrar som påverkar räntan är Riksbankens så kallade styrräntan. Styrräntan, även kallad reporäntan, är den ränta som Riksbanken kräver för utlåning av likvida medel till bankerna. Personer med rörlig ränta håller ofta ett öga på vad Riksbanken har för nivå på sin styrränta. Beroende på vilket finansiellt läge som råder är det inte alla kreditinstitut som erbjuder rörlig ränta. Det som räknas som ett rörligt räntelån är då istället den tre månader bundna räntan. Då anpassas räntan efter marknaden var tredje månad.
En risk med rörlig ränta är att månadskostnaden blir mycket stor om räntan av någon anledning slår i taket. Däremot har den rörliga räntan i ett historiskt perspektiv inneburit lägre kostnader för långtagarna.
En nyare form av lån är rörliga lån med räntetak. Räntetaket är en spärr. När taket nåtts kan inte räntan bli högre än så, oavsett vad som händer på marknaden. Räntan på ett lån med räntetak är något dyrare än det rörliga lånets ränta. Däremot kan inga chockräntor dyka upp och ödelägga ekonomin.
Det är upp till var och en att välja den typ av räntemodell som är förenat med ett lån. Det är viktigt att fundera på vilka risker som kan tas, och hur säkra lånen ska kännas. Det finns egentligen inget rätt eller fel, utan vilken låneform som väljs är en bedömningsfråga. Det går att dela upp lånet i olika delar, för att skapa en fördelning där en del är rörlig och en del fast.
När en person kommer in till en bank eller ett kreditinstitut för att få ett lån får han eller hon träffa en lånehandläggare. De gör en bedömning av en persons ekonomiska förutsättningar att klara av ett lån. Det är också de som avgör hur stort lånebeloppet kan komma att bli och det är med dem som kunden förhandlar räntesatser med. Alla banker har sina egna rutiner för lånehandläggningen. Det skiljer sig också en del från person till person, och de kunder de möter.
Ett absolut krav för att få teckna ett bottenlån i banken är att banken får tillgång till pantbrev som motsvarar det belo pp som ska lånas, eller över. Om det inte finns tillräckligt med pantbrev behöver dessa skapas. Det är förenat med en kostnad om 2 % av pantbrevsbeloppet. Pantbrev krävs både på fastigheter och bostadslägenheter.
Den som söker lån ska kunna presentera en budget som är rimlig och trovärdig. Den personliga ekonomin gås igenom. Löner, blivande boendekostnader och andra utgifter räknas in i kalkylen. Budgeten ska ofta klara av en ränteökning på ett visst antal procent jämfört med vid ansökningstillfället. Banken kan också kräva en imaginär räntekostnad som budgeten ska klara av, oavsett vad räntan ligger på för närvarande. Dessutom ska det finnas pengar över att leva för när alla fasta kostnader betalats. Räkna ut din månadskostnad via vår bolånekalkyl här
Ett absolut krav för att få teckna ett bottenlån i banken är att banken får tillgång till pantbrev som motsvarar det belopp som ska lånas, eller över. Om det inte finns tillräckligt med pantbrev behöver dessa skapas. Det är förenat med en kostnad om 2 % av pantbrevsbeloppet. Pantbrev krävs både på fastigheter och bostadslägenheter.
Den som har en fast inkomst och inte har några betalningsanmärkningar har gott hopp om att få lån vilken bank de än besöker. Vilket belopp som kan lånas ut beror på inkomster och utgifter. Egenföretagare, personer med betalningsanmärkning, unga personer med ny anställning, arbetslösa och personer som inte kan visa upp ett helt rent förflutet kan få problem hos bankerna. De räknas som en högre risk
Men det är inte så att alla banker säger nej till allting. En egenföretagare kan visa på blivande inkomster, göra ett trovärdigt intryck eller ha en etablerad firma sedan många år tillbaka. Då får givetvis egenföretagaren också ett lån hos banken. Detta gäller även personer med betalningsanmärkningar. Om det finns legitima skäl och personen i fråga kan visa upp att detta inte kommer att hända igen kan lån komma ifråga. Allt är en förhandlingsfråga och om det inte går på ena banken kan det fungera på nästa. Blir man inte erbjuden bolån kan det vara aktuellt med ett privatlån istället fast då med lite högre ränta.
Vissa banker kan kräva att en borgenär garanterar betalning för en lån från en person som räknas som en högre risk. Det finns indirekta och direkta borgenslån. Indirekta borgenslån gör att borgenären får betala om låntagaren absolut inte kan. Direkta borgenslån kräver borgenären på betalning direkt när betalningen förfaller.
För att vara på säkra sidan kan det vara klokt att begära ett lånelöfte från banken innan ett husköp blir aktuellt. Det är ett löfte från banken att ett lån kommer att beviljas och är ofta förenat med en tidsgräns. Tidsgränsen kan vara upp till två år.
----- Läs mer och diskutera bostadslån i diskussionsforumet på hus.se.-----